编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。

　　在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。

　　与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。

　　首先是对适老型住宅的需求，其次是对增加养老机构数量和机构床位的需求，最后是对高品质专业化养老介护服务的需求。

　　据观点指数不完全统计，自2007年泰康保险率先提出进军养老地产起，当前已有十余家险企涉足养老社区领域。

　　包括在2012年成立了旗下养老品牌“优年生活”的合众人寿，以国寿健投为平台打造养老社区品牌“国寿嘉园”的中国人寿，已在7个城市落地8个太保家园养老社区的中国太保，以及于2014年开始建设养老社区的中国太平。

　　但需留意，即便作为头部机构，泰康之家的入住率仍承压，如何在较高收费和提高去化速度之间寻找平衡，这是较大的难点。

　　自2007年提出进入养老服务领域，2010年正式成立养老社区品牌“泰康之家”，再到第一家保险养老实体项目开业，泰康之家迅速成为泰康保险的三大核心业务（保险、资管、医养）之一。

　　自成立起，泰康之家就立足高端养老，瞄准一二线重点城市布局。从美国取经，引入持续照料社区（CCRC）模式，选址地点也位于交通方便的近郊，方便子女探望。

　　老龄化时代，养老地产看似大有可为，但行业的特质造成前期资金投入巨大，盈利周期长，对入局公司来说需要承受较大的资金链压力，特别是重资产项目。

　　作为养老产业参与主体之一，房企尽管开发经验足，但负债率偏高也是现实，因此对于养老项目的短期回报率有一定要求。

　　对于大型险企来说，由于寿险险单的期限通常在5-10年，使其对所投项目的回报周期可以拉到更长，养老与保险的契合度更高且在长期发展中已形成清晰的盈利模式。

　　三家均是由保险企业设立的养老产业投资平台，均在2023年动作频频，实现多个新项目开业和签约落地。

　　保险客户入住是根据所购买的保险来获取入住资格，入住后每月再缴纳月费。该模式为现今保险养老社区所采取的主要收费方式，所购险种多为年金险。

　　年金险支付年限基本为10-15年，支付完成后会逐步返还保费给投保人，投保人可以选择依靠保单获得退休后入住养老社区的资格，并在入住后直接使用返还保费来支付养老服务费用，最终实现闭环，提升险企的收入。

　　另外，不管年金险是作为一种理财产品还是保险产品，都是一种收益率较低的产品。入住养老社区的资格可以作为销售年金险时的营销噱头，促进保险的销量，双管齐下。

　　太保家园产品设计上与泰康之家相似，同样采取“保险+养老社区”的模式，均在购买相关保险产品时承诺保证客户终身入住。

　　不过，从入住资格函的具体内容来看，与泰康还是有差异。如入住地点，太保家园养老社区所承诺的入住资格为全国连锁入住调整，行权时视项目有无空床选择而定，不对入住某一地区的养老社区做承诺。

　　观点指数了解到，目前对接养老社区的保险产品，多为年金险和终身寿险，险企在销售相关保单时纷纷承诺提供养老社区的入住资格。

　　然而所承诺的只是入住资格，若养老社区建设不如预期，就存在供小于求的可能性，适龄客户无法行权。

　　即便客户成功取得了入住名额，但养老社区入住后的各项费用若超出客户心理预期，特别是在销售时没有详细解释的情况下，极易产生争议，带来和法律风险。

　　曾有媒体对16家保险企业服务情况进行整理，报道指泰康保险被投诉超1万次，居于首位。其中，诱导投保问题占全部投诉的41.5%，且大多以入驻养老社区为由。

　　银保监会于2022年发布的《人身保险销售行为管理办法（征求意见稿）》中提及，健康、养老服务应由客户自主选择，保险公司或中介机构以及保险销售人员不得将健康、养老服务与人身保险产品强制搭配销售。

　　评价养老社区有各种维度和标准，比如建筑设计、装修档次、无障碍化程度、服务理念、项目规模以及运营团队的素质等，但实际上最核心的标准还是入住率。

　　截至2023年末，泰康已完成在北京、上海、广州、三亚等34个核心城市连锁医养社区和康复医院的布局，规划总地上建筑面积约465万平方米，若全部建成可容纳超8.3万名老人，规划超5.4万个养老单元以及超4400张医疗床位。

　　但据计算，泰康之家20家投入运营的社区可提供养老单元已经超出2万个，可容纳老人在3万名左右。

　　以现时入住11000人计算，总体入住率未达到5成，这也就意味着仅最早投入的社区如北京燕园接近满入住率，实现收支平衡，其余绝大部分社区依然处于漫长的销售期，距离收支平衡有较大的距离。

　　从收款模式看，泰康之家养老社区入住方式有两种，分别为：交押金，不买保险；不交押金，购买保险。第一种方式针对社会客户，第二种则是针对保险客户。

　　社会客户入住独立生活公寓需缴纳三种费用，为入门费、乐泰财富卡和月费。入门费20万元/户，乐泰财富卡依户型而定，为一次性缴纳且可退还的押金。

　　乐泰财富卡作为折扣卡使用，入住后月费可享受约6折优惠，若不再居住，则押金依照不同住户情况，可按比例退回。

　　2023年前，客户需购买至少200万保费或一定费用的乐泰卡获取入住资格。2023年4月开始，泰康作出调整，把全国27家社区分为四档，武汉楚园属于二类，保费降低至160万。

　　另外，还提供了直接入住的方式，交纳共计5万元履约保证金及医疗备用金，再支付相应的月费即可入住。

　　据武汉楚园社区工作人员介绍，乐泰卡现在已停止售卖，现阶段楚园的空余房间仍可以通过原有的方式入住，但若剩余房间有限，购买保险的客户享有优先入住权或保证入住权。

　　付费方式的变化令入住社区“高门槛费、高保费”的情况出现改变，也吸引了更多老人入住楚园，提升了园区的入住率。随着会员制支付押金获取入住资格方式的退出，客户通过大额保单获取泰康之家旗下社区的入住资格再支付月费将成为最主要的模式。

　　最新，打通养老金账户直接支付养老社区服务通道，将成为接下来的重要方向，可以有效减轻老年人及其子女的付费压力，让更多老年人享受养老服务。

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