房企观察︱去年净亏损1946亿元!金融街表示“部分
来源:杏彩体育官网入口 作者:杏彩体育官网入口网址 发布时间:2024-09-08 10:38:08 点击数:1
4月11日晚间,金融街(SZ000402,股价3元,市值89.67亿元)披露的2023年度报告显示,报告期内,公司实现营业收入同比减少38.7%至125.71亿元,归母净亏损19.46亿元,总销售签约金额同比减少26.33%至232.2亿元。
《每日经济新闻》记者注意到,金融街以“金字系”和“融字系”为住宅项目的主要品牌,去年虽然采取了包括调整销售价格在内的多种销售策略积极促销,但部分项目销售价格还是未能达到预期。
截至2023年末,金融街共需计提存货跌价准备4.29亿元。其中,廊坊金悦郡、佛山金悦郡和天津武清金悦府三处项目计提存货跌价准备金额达到3.48亿元。
在资本市场,金融街的股价连续多日跌破每股净资产,市净率屡创新低。值得一提的是,此前的4月7日,金融街公告称,公司控股股东大家人寿保险通过集中竞价方式累计减持股份30132980股,占公司总股本的1.01%。
2023年,金融街无论是营收还是归母净利润均出现大幅下降。其中,营业收入125.71亿元,同比减少38.7%;归母净亏损19.46亿元,同比减少329.88%。
销售方面,2023年金融实现总销售签约金额约232.2亿元,同比前一年的315.2亿元减少约26.33%。从产品类型看,住宅产品实现销售签约额约216.8亿元,商务产品实现销售签约额约15.4亿元。
作为一家以商业地产为主业的大型开发运营控股公司,金融街目前的主要收入来源仍然是房产开发业务,物业出租经营业务为辅。从区域来看,金融街去年在京津冀区域实现收入42.17亿元,在长三角区域实现收入40亿元,在大湾区实现收入26.35亿元,在成渝地区实现收入12.68亿元,在长江中游实现收入4.51亿元。
从营收构成来看,去年金融街来自房产开发的收入为100.74亿元,同比减少45.49%;来自物业出租的收入为18.26亿元,来自物业经营的收入为4.38亿元。毛利率为-8.38%,同比减少18.7%。
金融街方面解释称,开发业务毛利率下滑的主要原因是房地产市场低位运行,客户购房意愿偏弱。公司房产开发业务采取包括调整销售价格在内的多种销售策略,促进项目销售去化,开发销售业务毛利率有所下滑。
“公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略,积极促进项目销售去化,但开发项目毛利率下滑,部分项目调整销售价格出现亏损。”金融街方面表示,公司部分项目销售价格未达预期,按照会计谨慎性的原则计提存货跌价准备,导致净利润和所得税费用下降。
截至2023年末,金融街在廊坊、佛山、天津、无锡、武汉、北京、重庆和上海八个区域共计11个项目存在存货减值的情况,主要是住宅、车位、商业和公寓项目,对公司净利润的影响金额为-3.25亿元,对归母净利润的影响金额为-2.83亿元。
其中,位于环京“北三县”的廊坊金悦郡是计提金额最多的项目。金融街在官方平台发布信息介绍,该项目是其首入廊坊之作,总建筑面积10.8万平方米,累计投资15.96亿元。报告期内,该项目共销售3.04亿元,可售面积还剩7.02万平方米。
“公司坚持‘开发销售+资产管理’双轮驱动的发展战略,各业务板块部署安排,创新经营模式,加强招商管理,提高客户体验。”金融街在年报中表示,公司抓住旅游出行市场回暖时机,积极拓展客源,创新经营提升客户消费体验,酒店入住率、景区客流量提升。
在物业租赁业务方面,金融街去年实现营业收入18.26亿元,同比增长12.32%;毛利率86.21%,同比上升2.39个百分点。
不过在北京,金融街主要的写字楼项目有北京金融街中心、通泰大厦的出租率较高,而北京金融街(月坛)中心金融集出租率较低,为42%。商业方面,北京金融街购物中心、金融街(西单)购物中心、金树街的出租率能达到满租,而北京金熙汇和门头沟融悦中心的出租率只有22%、56%。
在上海,金融街的写字楼主要是金融街海伦中心和静安融悦中心,出租率分别为75%和100%。而在天津、重庆和武汉,金融街的商业项目出租率均不高,约在50%。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie认为,写字楼租赁市场存在供大于求的情况,随着办公空间的不断扩张,写字楼市场需要时间和新的增长动力,而运营方需要强化自身优势及特点,以吸引企业长期入驻。
对于2024年,金融街方面表示,公司将坚持“深耕五大城市群中心城市”的区域模式,选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资,积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。工程上计划将以销定产,科学安排开复工。同时,合理控制有息负债规模,持续优化资产负债结构,实现经营稳健和财务安全。
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