(评论员/崔宁宁)11月底，华润地产展示了在深圳运营开发的六大项目，包括深圳华润中心、华润深圳湾综合发展项目、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目、银湖旧改项目、小径湾项目，其中五个项目为旧改项目。近年来，各大企业纷纷进入旧改领域，旧城改造俨然成为房企未来发展的一个新方向。

　　早几年大型开发企业鲜有尝试旧城改造业务，主要是因为旧城改造开发涉及多方面工作，难度高，开发周期长，资金压力大，且对比当时暴涨的住宅市场来说利润偏低。然而随着近几年楼市调控的趋紧，行业利润摊薄，传统房地产市场业务竞争激烈，并且一二线城市土地供应日趋短缺，企业要维持可持续的开发业务难度加大。在此情况下，旧城改造业务成为大型房企的一个新目标，万科、华润、招商、金地等企业纷纷进入旧城改造市场。

　　除了华润在深圳布局5大旧改项目之外，万科今年以来在广州、深圳分别获取了一个旧改项目，共计改造面积59万平方米，而之前万科已有多个旧改项目经验；招商也在8月份与深圳市百旺股份有限公司签署合作意向书，将进行深圳南山区牛成村的改造开发，旧改范围达3.3平方公里；此外，作为老牌的旧城改造企业佳兆业，已经在全国布局了十余个旧改项目，土地储备超1000万平方米。由此可见，旧城改造已经成为各大房企的重要投资目标和发展方向。

　　不管从城市发展的需求角度来说，还是从企业发展的需求角度来说，旧城改造必然是未来房地产市场发展的趋势。

　　对于城市发展来说，中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其中土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。大城市庞大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。2010年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，供地郊区化的趋势已非常明显。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。

　　对于房地产企业来说，旧城改造必然成为房企在大城市做大、做强的战略性选择，也必然成为企业未来的利润增长点，更必然成为未来房地产市场发展的重要趋势。

　　一是旧城改造有效提高房地产市场供应，有助于企业提高大城市市场占有率。大城市土地供应稀缺，尤其是市区优质地块缺乏，对于企业来说要获取大城市土地难度较高，通过旧城改造能够获取市中心优质地块，提高企业在大城市的市场占有率，对企业布局具备战略意义。

　　二是旧城改造有效提高项目区位效益，释放大城市中心城区土地最高经济价值，有助于企业提高利润率。 企业通过旧城改造，掌握了优质的大城市中心地块项目之后，无疑将提升品牌市场能见度、对消费者的吸引力，也能够获取较大的土地增值效益，从而提高利润率。

　　三是旧城改造有效提升企业与政府业务关系，改善企业在大城市运营环境，有助于企业提高周转率。旧城改造是地方政府提升城市品位，做大城市发展能级的重要渠道，也是地方政府全力推进、重点支撑的重要项目。在旧城改造过程中，企业与政府形成了密切的伙伴关系，有利于改善企业的后期运营环境，加快项目进度，从而提高企业周转率。

　　尽管旧城改造的未来发展趋势良好，但企业进军旧城改造业务仍需谨慎。由于旧城改造开发有别于一般的房地产开发，涉及拆迁、人文历史遗迹、居民情感等多种因素，并且旧城改造项目一般位于市区，其规划涉及难度也更高，所需处理的关系更为复杂，因此要做可持续的旧城改造开发，目前仍存在较多问题，对于企业的要求也更高。

　　一般来说，资金雄厚、综合能力强的企业在旧城改造方面更有优势。一是企业必须具备雄厚的资金实力。因为旧城改造项目涉及范围广，开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出。二是企业必须具备多方面的专业能力。除了房地产开发方面的专业需求外，由于旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题，涉及法律纠纷、拆迁纠纷、历史遗迹的保护，因此还需要有法律、管理等其他跨行业的专业需求。

　　从目前来看，涉足旧城改造的典型企业主要分为这样三类：首先是深耕区域、有旧城改造经验的民营企业，典型企业代表如佳兆业、绿景等，企业拥有丰富的本土资源和开发经验，谈判合作有优势；其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企，比如华润、招商等，易获得地方支持；三是具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基。