老旧小区改造属于社会效益高、经济效益低、利润薄的更新模式，不仅成本高，且回收期比较长。完全依赖政府出资不现实，依赖原单位、业主乃至金融机构出资更难。因此，引导市场主体介入老旧小区改造市场显得尤为重要。

　　那如何激发市场主体动力，让它们愿意参与进来，并推动老旧小区改造？要让市场主体在老旧小区改造中获益。

　　开发商、物业服务企业或其他市场主体都追逐利益，如要让它们加入老旧小区改造市场，必须能让它们获得一定经济利益。

　　老旧小区改造中，市场主体获益主要来自政府出资（政府补贴、税费减免），小区物业管理权（开发商分拆物业板块上市），停车位、电梯收费，部分物业产权，经营权，增值服务及更新拆除类服务等。

　　政府出资。政府出资涉及政府补贴和税费减免两个部分。除中央、省市县区政府投入部分资金支持老旧小区改造的部分，也就是政府补贴，老旧小区改造也涉及到一些税费减免，即在城镇老旧小区改造中，用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费。

　　小区物业管理权。近两三年，分拆物业板块上市成为开发商的新潮流新风向。很多老旧小区实际上因为本身老破旧，管理费甚至都收不上来，导致物业管理非常差，甚至都没有所谓物业管理。经过老旧小区改造后，整个小区面貌焕然一新，也具有了引进品牌物业管理的可能性。

　　停车位、电梯收费。2000年前，在当时经济的情况下，普通市民哪怕有车，也是少数人。因此之前建设的老旧小区普遍都未考虑停车位。老旧小区改造后，拆除部分建筑物或铲除了部分草地，可以增加一些停车位。加装电梯方面，不同楼层的业主承担不同的出资。现在很多电梯需要刷卡才能使用，越高楼层，费用可以相对高一些。据此，收费也是相当不错的收益。

　　新增部分物业。物业基本可以分为公共配套物业和经营性物业。老旧小区改造虽然属于微改造，但是也同样需要拆迁部分危房，同时改扩建新建部分公共配套设施。更重要的是，可以增加部分经营性物业。为了鼓励市场主体的积极性，增加的部分经营性物业如一些临街商铺，产权可归属于市场主体。

　　新增物业的经营功能和增值服务。一是新增部分物业的经营权。如上述所言，增加的部分经营性物业如临街商铺，可免租一定年限给予市场主体；老旧小区较早前建的一些不符合当前要求的配套允许变为经营性的等，如广州市荔湾区引进万科改造，万科获得改造授权及一定运营年限，打造网红打卡点以招商引资获得租金回报；二是获得老旧小区部分住宅的使用权。有些老旧小区属于单位建设的小区，单位若无钱可出或不愿意承担出资，可以将部分住宅使用权转交市场主体，由市场主体运作获益。典型的例子就是老旧小区部分改造为大学生或员工公寓；三是让新增其他的增值服务。如小区广告位收费、房产租售中介、小区食堂、节能改造分成、生活必需品配送等，如链家成立的愿景公司，在房屋产权不变情况下，取得部分劲松社区部分物业租赁使用权，集体经营，通过后续的物业管理增值服务、商业收费，物业租金，政府补贴等获得投资回报。

　　更新拆除类服务。一是其他更新拆除重建获益：批量或规模改造中，为了提高市场主体积极性，当地政府专门出台政策鼓励市场主体在批量或规模改造老旧小区的前提下，允许改造周边厂房或城中村，将部分处于危房的老旧小区进行拆除重建。以此反哺老旧小区改造的资金缺口；二是允许新建更高容积率的住宅：老旧小区改造虽然总体属于微改造，但是为了弥补改造资金缺口，应适当允许新住宅允许对外出售交易；三是后续拆除重建城市更新与老旧小区改造挂钩：政府与参与老旧小区改造的开发商签订协议，在一定年限后可直接或优先参与该项目的拆除重建城市更新。

　　总体来说，市场主体参与老旧小区改造的表面上获益点是很多的，但各地政策不同（有些地方政策鼓励改扩建；有些地方政策支持拆除部分危房建新房；有些地方支持可以明确新增物业产权或收益权归属市场主体；有些地方政策可以支持其他更新拆除重建项目等），各地老旧改造政策的制度设计不同，获益方式、获益点就会不同，市场主体的积极性也就有所不同。

　　因此，为了带动社会力量民间资本积极参与老旧小区改造，各地政府必须在政策的制定中制定有利市场主体获益的条款。同时，为了使政策更加具有可操作性可实施性，建议在政策制定之前，采取先行先试办法，先将一两个改造项目作为试点，摸索制定更符合当地实际情况的老旧小区改造政策。

　　正如前述所言，老旧小区改造市场主体获益其中有改扩建新增或改变功能为经营性物业。经营性物业获益又可分为经营权获益和产权所有权获益。

　　一是空间问题。新增部分物业，政府肯定优先新增配套物业。在满足公共配套物业的基础上，方可新增改变功能经营性物业。2000年底之前兴建的老旧住宅小区，普遍都存在小区空地少，建筑间距小、绿化率低、消防通道难以满足等建筑物布局方面的问题。这些问题导致部分新增部分物业无法布局。

　　对此，可以采取以下方式：第一，可以拆除部分不堪使用的物业或危房，腾挪空间，新建部分物业房屋。第二，在符合质量安全消防安全等各种强制性技术规范的前提下，在原有的建筑物基础上进行部分改扩建。第三，新增部分或改变部分建筑物的使用功能。结合具体老旧小区的具体情况，在符合强制性技术规范的前提下，利用小区红线范围内空地新增部分物业房屋或将部分物业房屋使用功能改变。

　　二是业主支持问题。老旧小区改造涉及本小区所有业主，同样也涉及周边市民的切身利益，需要满足公众的知情权诉求。拆除部分物业，在小区本就较局促的建筑布局下，新增何种类型的基础配套物业优先？增加哪些类型的经营性物业？改造成本多少？诸如此类问题都要事先征得业主的同意，并做好评估工作。其次，本小区改造，尤其提升类改造涉及周边市民的切身利益，仅仅从本小区利益出发新增、改变功能经营性物业，有可能引发周边市民的不满投诉，导致改造难以推进。

　　众口难调，如何协调小区业主与市场主体、小区业主与周边市民、协调小区业主与原单位、小区业主内部之间的不同意见，都是问题。

　　对此，广泛宣传老旧小区改造，应充分发挥媒体宣传引导作用，普及改造政策，宣传典型案例，激发市民参与，提高市场主体积极性，营造各方参与老旧小区改造的良好氛围；搭建多元化公众参与平台，如小区业委会改造平台/方案设计竞赛、民间调研/社区居委会改造座谈会；摸底调查，收集汇总周边市民、小区业主住户、原单位等多方意见建议；根据社会各界的诉求和意见，制定和及时调整改造方案；同时及时向社会各界公示公告公布改造内容、进度、成本等，确保公众知情权提高政府公信力，更好推进改造工作。

　　三是审批监管问题。老旧小区改造新增、改变功能涉及规划国土部门，拆除危房建筑物涉及住建部门。涉及等问题谁来审批？如何协调？审批流程如何制定？新增的物业产权归属？

　　对此，根据改造程度、区位位置、优先顺序、政府资金拨付的各个不同情况分门别类；以当地具体的一两个老旧小区改造项目为试点，制定符合实际的老旧小区改造政策，同时清理一些不符合规范的政策，专门制定相应的技术规范和审批流程。

　　四是谁出资、如何分配改造资金问题。国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出各方包括中央、省市县区、老旧小区原单位、业主、市场主体、金融机构等共同出资，这就涉及多方利益问题。老旧小区改造本身经济蛋糕就很难做大。如何考虑各方利益，做好改造资金分配？各方出资比例是多少等，涉及到多方博弈。其中，政府层面出资，必然优先把资金使用在基础类改造上；原单位、业主出资优先把资金用在完善类改造上；市场主体等优先把资金用在提升类改造即优先考虑经营性物业上。

　　对此，要依据“谁出资、谁受益”的原则，通过做更大的蛋糕，改变功能、新增经营性物业，城市更新拆除重建或签订未来一定年限内的拆除重建协议。充分带动社会力量民间资本投资老旧小区改造。

　　不过实际开展老旧小区改造前，都有评估。表面上多方出资可以囊括所有的支出，但是在实践中，老旧小区改造的工程常常较零散，琐粹，难以完全按预算开展，存在资金经常面临不足问题。建议把总的资金池放大一些，不可预计费多一些，实行多退少补。

　　老旧小区改造以社会公益为主，经济效益为辅。获益内容虽然表面不少，但是真正要获得实质的经济利益，充分带动社会力量民间资本投资，市场主体要做的工作很多，尤其是从顶层制度设计及改造政策上切入。

　　以广州微改造为例，原则上老旧小区改造应遵循“三变三不变”和“三化”的原则。“三变”指产业功能、城市环境和经济效益得到改变，“三不变”指土地性质、权属单位、物业经济功能不改变，“三化”指实现改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化。因此，市场主体要积极主动介入改造顶层设计及政策中，这样才能在改造中获得更多的经济利益。