棚改的逻辑，产业推动中的一个环节：房价会涨或投资房产回报率高→不断有新需求买新房→房企拿地→老旧小区推倒重来，盖新房，即棚改。

　　棚改，是多方的利益参与其中，比如购房人、房企、土地供应方等，而且很容易形成多方共赢局面（购房人买到新房、开发商赚钱、官方卖地、拆迁户暴富），推动力就更大。

　　比如老旧小区加装电梯、窗户外立面翻新等，一般属于官方拿钱或者业主填补一些，共同改造旧房小区，利益方参与较少，共赢机会小。

　　因此，身边许多住在老城区的原住民，往往还是更愿意参与到棚改进程中来的，毕竟，一次性货币补偿，拿钱走人，或者拆一套赔二套住新家，要比修修补补、外面光鲜里面不堪要干脆爽快得多。

　　比如装电梯，1~3楼业主就不太愿意加装电梯，挡住了采光和通风不说，而且还让低楼层房源的相对优势几乎被抹平，后期维护保养也容易扯皮。

　　老旧小区改造，很多只是对外立面进行美化、修补，而对于隐藏在楼栋中的隐蔽工程，比如水管、电线等，很难彻底一步到位更换，或者更换成本巨大，因此，很多老旧房源就算旧改完毕，外立面看上去确实很光鲜了，但是房屋里面该漏水还漏水，该发霉还是发霉。

　　很多老城区优质地块上的老旧小区，要么属于5~6层的步梯楼，要么属于低效用地，有的地块地处市区核心板块，周边地铁站、商业等配套十分稀缺，但却匹配了一个老旧小区，这样的地块价值，几乎没有完全被释放出来。

　　棚改不仅是对于房产的彻底更新，更是一种对于地块价值的彻底释放和激活，能够让优质地块的价值发挥出最大的效能出来。

　　而旧改，只是在原来的老旧房源上修修补补，地块的价值长期被压抑，难以代偿周边配套的更新换代和升级。

　　从上面可以看出，无论是从官方推动产业、城市发展的角度而言，还是从业主的个人实际利益出发，棚改往往都是更优先于旧改的价值存在。

　　但棚改的大环境，首先是房价要能够上涨，买房能让人赚到钱，哪怕是租金回报率上升也好，只有这样才会产生源源不断的新的购房需求，才能推动整个房地产链条向前滚动。

　　甚至可以说，住在老城区的老市民，和那些花钱购买新房的新市民，以及城市本身，都是一个强关联的利益共同体，链条上的任何一个环节都很重要，尤其是需求端，一旦需求萎缩，不能够创造新的需求，那就会拖累整个循环。

　　因此，想要重拾当年棚改的辉煌黄金时代，最重要的是保护需求、创造需求，让买房的投资者能够获得更高的回报，无论是在房价增值方面，还是在租金上涨层面，只有保护好了需求和购房动机，才是解决旧改和棚改之差距的治本之策。

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