2020年4月，国务院常务会提出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

　　城镇三旧改造具有投资大、项目面广、安排协调难度大的特点，为此作者整理了广东省内比较经典的改造案例，供大家学习和参考，欢迎指正和补充。

　　佛山祖庙东华里片区改造项目位于佛山市禅城区老城区中部，总占地面积 63.9 公顷，为旧城镇改造类型。

　　2. 片区房屋低矮破旧，杂乱无章，文保单位年久失修，毁损情况严重，乱搭乱建的违章建筑也是随处可见。

　　由政府将需拆迁安置的土地使用权，以招拍挂方式出让确定改造主体，改造主体承担相关搬迁补偿安置费用，政府在完成拆迁补偿和安置后将“净地”移交给市场主体。

　　由于项目片区内共有各级文物保护单位 22 处，为妥善处理文物保护与三旧改造之间的矛盾，该项目没有对文保建筑和历史建筑全部拆除，而是进行修葺加固，采取修旧如旧的方式妥善加以保护和利用，恢复传统历史文化街区的风貌。

　　拆迁是旧改工程最大的难题，禅城区政府确立“统筹各方利益，群众利益在首；实现多方共赢，民赢为先”的指导思想，制订了符合广大居民利益的拆迁补偿标准，并配套三个现代化小区满足拆迁户安置需求。

　　佛山市是历史文化名城，文保单位遍布全城，哪些可以拆除重建，哪些可以通过修缮进行充分利用，哪些应保持原貌，没有统一的界限和标准，这使得保护和利用容易形成一对矛盾，需要进行深入的探索。

　　“华都汇”项目总用地面积56119.74 平方米，由平乐源达实业股份有限公司和湛江华都实业投资有限公司、平乐上村村委会等 3 地块组成，统一规划建设。

　　改造前 84 亩土地地上建筑物不到 3 万平方米，已停产，没有经济效益；改造后，地上建筑物 60 万平方米。

　　该节地模式充分利用省、市“三旧”改造政策、并充分利用社会资金进行土地整合，统一规划、连片改造、集约节约利用土地。

　　一是改造前统一规划，三块地共同下达规划条件，同时每块地再给出规划要点，土地出让后再通过商业、住宅计容建筑面积指标互换来满足设计要求；

　　二是改造将旧城镇“三旧”改造项目用地（划拨土地）、村集体土地、房地产开发公司取得的国有建设用地（出让土地）等 3 种不同类型、不同主体的土地通过统一规划整合在一起，实现了城市核心区土地集约节约利用和参与改造市场主体多方共赢。：

　　阳江市百利广场改造项目项目处于阳江老城区的核心地段，紧邻人民广场和步行街，是阳江市的商业、文化中心。项目总用地面积约 2.35 万平方米，由广东百利投资有限公司投资建设。

　　改造项目属旧城镇“三旧”改造类型，根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》“在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据‘三旧’改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。

　　1. 市、县国土资源部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。

　　2. 收购改造应当制订改造实施意见，经国土资源部门、住房和城乡规划建设部门同意后报市、县人民政府批准实施。

　　3. 涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理”和第（二十五）条“鼓励各地探索利用社会资金开展‘三旧’改造。

　　4. 除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施‘三旧’改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付。

　　5. 市、县人民政府可以探索引入市场主体参与‘三旧’改造的具体方式”的规定，市场主体广东百利投资有限公司根据阳江市“三旧”改造规划和年度实施计划，收购相邻多宗地块，进行集中改造，资金来源为市场主体自行投入。

　　旧城镇片区实施“三旧”改造，有利于项目的加快建设、早出效益，实现了政府、投资者和周边群众多方共赢。

　　一是完善了城市配套，提升了城市功能，节约了土地，增加了税收；二是提供了更多的就业岗位，投资者也得到了较好的投资回报；三是改善了周边群众的居住环境。

　　百利广场改造项目属于旧城镇“三旧”改造类型，将原来布局混乱、居住环境差、严重存在消防安全隐患的旧城镇片区改造成为城市商业地标，有效促进了城市产业转型升级和城市扩容提质。

　　城镇三旧改造牵涉面广，是一项综合、细致、复杂的系统工程。其改造难，难就难在多个主体协调、多方利益平衡、多类问题解决。为了给大家提供更多参考资料，我们花费了大量时间搜集和整理，更多案例敬请期待下篇文章！