杭州548户居民自掏5亿重建小区系浙江首个自主更新重建模式
来源:杏彩体育官网入口 作者:杏彩体育官网入口网址 发布时间:2024-09-08 10:31:30 点击数:1
“虽然看到住了近40年的房子被推倒有些舍不得,但想到不久以后可以住上全新的小高层还是很高兴的。”1月12日,家住杭州市浙工新村的浙工大退休教师陈先生告诉记者。
陈老师居住的小区是杭州典型的危旧小区,始建于上世纪80年代,房屋主体采用预制多孔板及条形基础,无抗震设防安全隐患较多。像这样的小区,在全国各大城市基数庞大,以往都是采用连片旧城改造的方式进行城市有机更新。
不过,浙工新村采用了一种新的模式——重建资金主要由居民自掏腰包解决。这是浙江省首个自主更新的重建模式,在全国也鲜有先例,为城市老旧小区的更新探索一条新路径。1月11日召开的浙江省住房城乡建设工作会议,要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法,开展城镇老旧小区自主更新试点。
“客厅、厨房、卫生间都很小,生活多有不便。不过这还不是最主要的,前几年被鉴定为危房,住在里面心里肯定不踏实。”陈老师说。
浙工新村一共有14幢多层住宅,建于2000年之前的共有13幢,几年前陆续被鉴定为C级危房(仅次于D级危房,部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情)的共有4幢。陈老师家住的这一幢建成于1980年代初,正是这4幢C级危房之一。
按照官方定义,建成于2000年前的住房即为老旧小区。住建部相关负责人曾在国新办发布会上透露,列入“十四五”(2021年至2025年)改造计划的老旧小区共17万个,涉及上亿居民。
虽然居民的改造意愿强烈,但按照以往的方式旧改和拆迁由政府主导的情况,浙工新村并不满足条件。2023年5月,杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》。其中,要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升,让浙工新村看到了希望。在与相关部门沟通后,决定在该小区采取了一种全新的自主更新模式。
“浙工新村的自主更新模式与以往的旧改或者拆迁完全不同。此前的旧改或者拆迁,都是由政府出钱兜底,但浙工新村此次原拆原建的主体是小区居民,主要出资人也是居民。”拱墅区住建部门相关人士告诉记者。
浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林表示:“随着城镇化率越来越高,在超大城市和特大城市的建成区,今后大拆大建会越来越少,通过拆迁一夜暴富的机会也会越来越少。对于政府而言,像之前那样大包大揽承担全部费用甚至巨额补贴的做法,从长期来看也不可持续的。”
去年5月,浙工新村自主更新之路摁下快进键。浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会,代表多数居民行使权利,采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下,由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请,政府按照一事一议方式进行审议,条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。
去年11月28日,浙工新村城市危旧房有机更新(试点)项目正式开工,建于2000年之前的13幢楼房全部拆除重建,目前项目正在进行桩基施工和地下室围护工程。
从项目效果图上看,重建后的浙工新村共有7幢11层的住宅小洋楼,全部安装电梯,实行人车分流,还配建了地下车库。按照计划,工程将于2025年完成竣工。
老破小变身电梯洋房,环境好了居住品质提升了,自然是件好事。可大家最关心的问题也来了:钱谁来出?怎么出?出多少?
资金主要来源由全体居民自筹,出资额与居民的房屋面积挂钩。拱墅区住建部门相关人士给记者算了一笔账:“据了解,原有住房的面积部分按1350元/㎡出资,其中不满53㎡的房源,按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡,扩面部分按市评估价出资,约34520元/㎡(根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动)。小区共548户,按面积计算的出资总额近4亿元。”
除此之外,根据重建方案,浙工新村还将建设400多个地下车位,每个售价20余万元,总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售,实际上也相当于是居民出资。这么算下来,居民总出资额约5亿元。
“居民出资额大约占到重建总费用的80%以上,其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决,整个项目做到收支基本平衡。”拱墅区住建部门相关人士介绍说。
以陈老师家为例,他家房子原产权面积为74㎡,须承担约10万元建设费;扩面20㎡,费用约69万元;如果买下一个车位,费用约22万元。这么算下来,陈老师一共要投入100余万元。“楼梯房变成电梯房之后,在保证原有住宅套内面积不减少的前提下,最多还可以扩面20㎡,这么算下来我可以选择一套106㎡的新房。房子大了,楼梯变电梯,还多了一个车位,我觉得这100多万元花得值。”陈先生说。
由于户型、楼层、朝向不同,新房建成之后不源价格也有一定差异,也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后,再支付相对应的款项。“对于经济困难的家庭,可由政府牵头银行提供服务或者使用公积金支付。”朝晖街道工作人员说。
杭州市建委公开发文称,浙工新村城市危旧房有机更新项目一改过去更新项目政府大包大揽、全部兜底的局面,而是形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式。将以浙工新村更新为试点,积极探索老旧小区居民自主更新模式。
近年来,在全国一些城市中,老旧小区居民自主发起的重建案例寥寥无几,这其中都中央花园二期引人关注。该小区建成于1998年,是四川第一批商品房,共3295户。2018年,小区业主向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”的改造意愿。2023年5月,小区业主支持率已达99.9%(仅3户不同意),目前仍在推进中。根据此前的公开报道,重建成本由居民承担,大约4000元/㎡。
“危旧小区更新之后,房屋价值得到提升,居民自然也就从中获益,这也符合‘谁出资谁受益’的原则。当然,自主更新模式在超大和特大城市更易于推广,因为大城市的房价高,旧房更新之后房价上涨空间较大,居民的支持率就高。中小城市房价不高,更新带来的房屋升值效应不大,居民的意愿就不会太高。”徐林坦言。
此外,北京和南京有居民出资参与旧住房“拆除重建”案例,不过都仅涉及一幢楼房。北京案例费用由政府、产权单位、居民三方共同承担,居民承担比例仅10%,每户出资额6-7万元,重建后每户建筑面积增加6㎡。南京案例由市、区两级财政承担40%费用,居民承担60%费用,重建方案严格按照“原址、原面积、原高度”,不改变容积率。
徐林认为:“从全国范围来看,危旧小区自主更新都还处于探索阶段。浙工新村自主更新开创了一个很好的先河,既有成功的经验也有需要面对的问题。比如自主更新虽然是以居民为主体,但并不是说政府部门就可以放任不管了,建筑规范、过程监管等职责不能缺席。此外,危旧小区自主更新是一个新生事物,居民支持率多少才算通过,目前并无法律明文规定。100%的支持率几乎不可能实现,我个人觉得门槛不能设置得太高,设在95%较为合适。这需要有关部门出台相关规定进一步明确,为今后大规模自主更新提供法理依据。”
上一篇:重庆中心城区旧城改造项目名单公布 | 打印该页 | 下一篇:住建设第一批城市更新典型案例推介Ⅰ——既有建筑更新改造类 |