为什么这么说？可能大部分中国人，对“金融危机”的理解和认知，都停留在这四个字上面，而并没有“感同身受”和什么认知上的共鸣。

　　以旧换新给当年的市场注入了超级强心剂：通过“以旧换新”的消费刺激模式，拉动产业，释放经济，中国通过这一举措激活了内地消费市场，用财政补贴和消费市场，借助“通胀”成功的对抗了外部的经济威胁。

　　但是最明显的是，老百姓没有因为外部的金融危机对生活造成影响，反而生活质量和消费能力得到提升。这种好事，除了中国，其他国家可是没有的（金融危机对东南亚各个国家影响到今天都没有结束）。

　　而反观现如今的房地产行业楼市，在经历了一场般的大涨之后，逐渐进入到了一个平稳期，各方资本在宏观调控的政策下趋于理性，2019年的整体房价稳中有升。

　　显然不是，特别是2020年疫情后，不说货币和其他经济表现，就楼市来说，就是浮躁而又反常的：中国的房价在经济下行，疫情影响的环境下，显示出了不正常的韧性和反常的增长势头。

　　中国房地产不仅赶上了基建时代的经济红利，从2018年开始“以旧换新”的“棚改”余威尚在，虽然在一些城市和地区已经出现了现实的过度建设，但是谁也不会否认房地产行业在中国经济历程中重要的地位和分量，不是房地产不听话，是惯性力量和单一的发展方向，要想在短期内发生改变，谈何容易。

　　2020年6月19日那天，国务院常务会议，提出了“部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”，还指出要“创新投融资机制，鼓励金融机构和地方积极探索”。

　　而根据数据摸查的情况来看，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广。背后需要投入的资金，体量巨大。

　　目前预估的数据是四万亿，而上一个四万亿，是2009年的作品，最后带来的是房地产市场的欣欣向荣。

　　大家发现了没有？2009年的四万亿，正好对应了从美国本土发起的2008年人类历史上最有代表性的一次经济危机“次贷风波”？

　　中国用“以旧换新”的方式，再次应对了来自国际上的经济干扰，截止2018年，房地产行业凭借以旧换新的棚改政策，实现了全国的房价的快速上升。

　　今天这篇文章，就深入全面的解读：“棚改”不在，“旧改”上台，对中国房地产行业和楼市的影响和意义。

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　　老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，过去提到的旧城改造、城市更新和棚户区危房改造则涉及大量的拆迁重建。

　　老旧小区改造重点针对的是 “2000年以前建设，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

　　住建部方面高度重视改造任务并积极落实，从2017年底，住建部在15座城市启动老旧小区旧改的试点，截止到2018年底，共改造106个老旧小区，惠及5.9万户。

　　从试点城市进展来看，老旧小区改造花钱不多，受众面广，是切实增加人民幸福感、获得感、安全感的重要举措。

　　2019年4月15日，三部委（住建部、发改委、财政部）联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确2019年老旧小区改造工作核心任务，也给各地落实旧改的具体实施提供了指引，可归纳为20个字；“摸清家底、因地制宜、自下而上、各方筹资、长效管理”。

　　2020年4月14日，国务院常务会议提出要求“今年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近 700 万户，相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。时隔3天，4月17日的局会议上，再次提出了“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”。

　　再对比往年关于房地产的表述，不难发现，今年没有提棚改，而“新开工改造城镇老旧小区”是继2019年被第二次提及。

　　不仅如此，在此基础上高层还浓墨重彩的明确指出了“旧改要支持加装电梯，发展用餐，保洁等多样社区服务”这样细节性的文字，足见意味。

　　2020年6月19日，北京市住建委发布通知，公布了2020年第一批老旧小区综合整治项目名单，153个项目被纳入名单中。已纳入名单中的老旧小区，将按照条件成熟一批、实施一批的原则，条件成熟就可开工。

　　通知要求，各区要严格落实《2020年老旧小区综合整治工作方案》要求，做好前期准备工作，抓好实施过程管理，建立长效管理机制。2020年第一批确认项目和2018、2019年已确认尚未进场施工项目，要确保在改造工程进场前完成业委会或物管会的组建工作，完善物业管理制度；其他已确认在施或完工项目，要抓紧推进业委会或物管会组建工作。

　　对2000年以前建成老旧小区开展摸底调查，在现有老旧小区综合整治信息系统数据库基础上，进一步摸清底数，建立老旧小区数据库，在广泛开展群众工作基础上，形成整治项目储备库，做好项目储备。

　　这个相关小区的公示名单和工作方案在最近几天一石激起千层浪，在全国房地产行业和地产领域中的影响，不亚于一枚威力十足的“深水炸弹”。

　　二、“旧改”VS“棚改”：一字之差，天差地别棚改是消灭供给，制造需求：“实物安置”转化为“货币安置”，很多人将棚改当作楼市行情的发动机：棚改动，楼市利；棚改紧，楼市空。旧改是制造供给，消灭需求：保障现有价值，特别是当影响房产价格最大的“学区”因素开始从房产的价值体系中剥离，如何填补房产价值折损，是中国房产价值当下的重要课题。

　　旧改虽然和棚改一样都是基建投资，但前者的最终目的是通过投资改善居住环境从而拉动其他消费，比如电梯、装潢、服务站等；

　　根据“旧改”政策的推进实施相关文件的解读和认知，主要是“更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施”。棚改则是全部重建，涉及的土地、安置等问题较多。

　　两者也有一定的共同点，那就是棚改和旧改在此后所产生的持续性收入都非常有限，即使旧改能拉动一些消费，但公益性较强，或者是一次性的，这也就注定了二者的资金来源大多往往来自于财政，当然随着长租公寓等项目的兴起，也不排除有通过地方政府专项债以及PPP方式融资的。

　　总之，棚改和旧改，一个是拆旧建新，一个是修葺翻新，二者对于房地产生态都有着重要但是完全不同的意义。

　　首先来说，棚改通过“货币化安置”的模式，已经成为了3-4线线小县城，房地产发展的核心筹码了，简单说和以前1998年那会的家电汽车以旧换新，同出一辙的经济模式：国家出钱，政府牵头，企业获利，百姓享福。

　　这样说可能大家更能理解，从2009年到2018年，只要是经历过棚改的都知道，基本上没花钱就能换新房，甚至还能赚一笔，这样皆大欢喜的事，在中国各个城市中，在过去的十几年里面，已经成为了一种常态。

　　着就促使“棚改”成为了房地产发展和地方政府创造成绩的最轻松，也是最可行的方式了，正是因为太轻松了，所以惯性太大，大家可以看一下下面这三张图：

　　原有的危房和破旧棚户区不够拆了，甚至连有点年头，但是一切功能良好的“次新房”都成为了棚改的目标！有些城市因为历史实际情况，棚户区和危房数量很少，甚至打着“棚改”的名头，把房龄不到10年的房子都恨不得拆了重建。

　　另外一个，就是因为棚改所带来的城市和地区的房价迅速增长（保障开发主体的利益），对青年后浪们，非常不友好，凭什么把一代人的幸福，建立在下一代的痛苦上面？

　　随着城市化进程的进一步推动，棚改那势如破竹的力量正在逐渐的减弱，毕竟棚改已经推行了这么多年了，能拆的或是容易拆的其实真的没有那么多了。

　　如果仔细看一下相关于旧改的政策内容，就会发现其实旧改并不是一个新名词，跟前几年被广泛宣传推行的另一个名词“城市更新”，在核心内涵上几乎是一致的：

　　棚改最早是在2005年的时候出现的，当时仅仅是作为改善民生的工程而存在，因为当时最初的想法或是初心就是要让棚户区的居民过上更好的生活。

　　但如果仅仅是通过传统的拆旧建新，拆一补一，新房换旧房的方式按部就班的推动棚改，整体的进程是很慢的，毕竟任何小区建设起来都是需要一定的时间。

　　空间换空间，那中间的时间怎么处理，是棚户改造的首要问题：总不能拆人家房子的时候，让别人餐风露宿吧？

　　为了配合棚改，加速推进棚改的进程，央行顺势推出了PSL（抵押补充），就是被拆者除了可以选择获得房屋外，还多了另一种选择，就是货币化的安置。

　　这其中出现了意想不到的收获，那就是各个地方政府竟然发现，“棚改”竟然成了顺应高层指示，还能迅速实现地方经济收入提升的时代风口！

　　随着棚改货币化安置的大力推广，货币化安置比例由2014年的9%，跃升至2017年的50%，而三四线城市在全部货币化安置中，占比在80%左右。

　　以前棚改大都是通过以房换房，但是最近两年开始大量的棚改依赖的是货币棚改，很多当地的土著突然手上多了一大笔钱，这笔钱绝大多数当然是涌入房地产市场。

　　这样就造成了一种经济现象：国家拨款，地方政府实施棚改，开发商获利加大投资和信心十足，拆迁户迅速致富，旧房换新房，多出来的钱还是买房子。

　　“棚改”在过去几年里。