开始于1954年的美国旧城改造是通过地方有关机构和大量联邦政府的补贴来筹集改造资金的。该模式偏向于以市场调节为主。纽约在具体选择旧城改造开发商时与众不同，规定只有居住在本社区，且大部分业务活动集中在本社区的企业家才能优先参与旧城改造。如本区无这类企业，那么也要选在那些平常在本社区具有70%以上业务量的企业。这样做的意义在于：

　　首先，它增强了房产开发后的管理与修缮信用约束；其次，本地企业在承接旧城改造时，由于企业属地关系，既能增加本社区财政收入，又能带来更多就业机会。纽约市为“社区企业家”项目专门出台了“全市旧房建设优惠”政策，严格规定只要那些位于被改造社区，且活动大多集中在本社区的企业，以及本区家庭作坊等才有资格优先获得这种财政支持。

　　同时，旧城改造中专门留一些劳动密集型街道与家庭手工场所。特别注重采取各种优惠措施，鼓励和帮助本社区少数民族开办各种街道小企业与家庭手工业，增加家庭收入来源，为今后长期租得起廉租房和家庭脱贫提供条件。

　　功能提升模式，典型代表是英国伦敦。英国旧城改造的资金筹集模式是一种基金模式，通过各方进行公开竞投发放运作。20世纪90年代，“城市挑战计划”、“综合更新预算”和“欧盟结构基金”三种基金的推行，基本奠定了英国旧城区改造的资金模式。改造的动机以提升城市功能为主。基金公开竞投与地方伙伴关系相辅而成，各方参与方案的制订和实施，同时，也为各方利益集团提供了交换观点、建立共识的平台，使得决策方案具有更广泛的代表性，使得社会、经济及环境等各个方面的考虑更加均衡。

　　旧城区激活模式，典型代表是我国香港。香港有针对旧城改造的市区重建局(其前身是1988年成立的土地发展公司，2001年变为市区重建局)，对需要进行的改造工程有着详细的了解与规划，其主要职能在于统筹规划、收购业权、集合地盘、进而通过公开拍卖的途径或招标的方式向私人发展商出售土地，激活旧区土地资本的活力，实施改造目的。

　　我国现阶段旧城改造存在四种开发模式即新天地模式、住宅物业开发模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式。

　　新天地模式，以上海新天地广场项目为典型代表。即对项目地块进行重新规划和改造，对国家政策规定保护的或具有保护价值的历史文物予以保留，并进行维修、维护和包装。

　　住宅物业开发模式，以上海中远两湾城、广州江南新苑项目为典型代表。即在城区中原有的工业厂房、学校、露天仓库等面积较大的地块，保留较好的绿化环境，周边生活配套设施齐全，充分利用原有的基础设施及景观配套设施，结合项目的地方文化特色，建设中高档的园林生态社区。

　　商业物业开发模式，以佛山东方广场项目为典型代表。即在位于人口密集，交通方便，周边缺乏大型购物中心，附近居民消费力强，地块商业价值高的区域，通过大规模“造市”，建造大型集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心。

　　综合物业开发模式，以成都金色夏威夷项目为典型代表。即建设房屋楼宇及住宅小区住的基础上，为了方便住（用）户生活，建设与之生活、工作、生产相配套的多种特约便民和和经营服务。

　　以上海新天地旧城改造为例阐述旧城分期改造步骤。由于上海新天地项目处于全球经济危机的背景下，且房地产行业发展不景气，投资商（瑞安集团）需要尽快盘活资金，所以采用先建设商业，促进周边地块升值，再建设住宅区。首先从环境改造开始入手，以提升商业区域价值，进而获取高档住宅溢价，待区域成熟后，实现写字楼价值最大化。项目分四期进行建设：

　　第一阶段，开发湖心绿地，提升周边地块商业价值。开发商首先以公益性质的人工湖、绿地为代价，从政府取得太平桥地区4.4万平米土地，填补项目地块绿脉空缺，提升居住环境价值。

　　第二阶段，开发商业，带动周边地产价值提升。以上海传统建筑石库门为载体，运用先进技术保持其建筑外观不变，传承上海历史文化风貌，同时斥巨资完善内部功能，引入国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化业态，带动地产地价提升，节省后期宣传成本。

　　第三阶段，开发住宅，回笼资金。第三阶段开发68万平方米的住宅，有了以上两个阶段的基础，住宅市场已相当成熟，大规模的住宅开发，促进了资金快速回笼。

　　第四阶段，发展高端商务，实现价值最大化。项目地段已发展成熟，具备高端商务形成的条件，大规模开发写字楼，实现项目效益最大化。同时进一步抬升后期住宅的投资价值。

　　开始于1954年的美国旧城改造是通过地方有关机构和大量联邦政府的补贴来筹集改造资金的。该模式偏向于以市场调节为主。纽约在具体选择旧城改造开发商时与众不同，规定只有居住在本社区，且大部分业务活动集中在本社区的企业家才能优先参与旧城改造。如本区无这类企业，那么也要选在那些平常在本社区具有70%以上业务量的企业。这样做的意义在于：

　　首先，它增强了房产开发后的管理与修缮信用约束；其次，本地企业在承接旧城改造时，由于企业属地关系，既能增加本社区财政收入，又能带来更多就业机会。纽约市为“社区企业家”项目专门出台了“全市旧房建设优惠”政策，严格规定只要那些位于被改造社区，且活动大多集中在本社区的企业，以及本区家庭作坊等才有资格优先获得这种财政支持。

　　同时，旧城改造中专门留一些劳动密集型街道与家庭手工场所。特别注重采取各种优惠措施，鼓励和帮助本社区少数民族开办各种街道小企业与家庭手工业，增加家庭收入来源，为今后长期租得起廉租房和家庭脱贫提供条件。

　　功能提升模式，典型代表是英国伦敦。英国旧城改造的资金筹集模式是一种基金模式，通过各方进行公开竞投发放运作。20世纪90年代，“城市挑战计划”、“综合更新预算”和“欧盟结构基金”三种基金的推行，基本奠定了英国旧城区改造的资金模式。改造的动机以提升城市功能为主。基金公开竞投与地方伙伴关系相辅而成，各方参与方案的制订和实施，同时，也为各方利益集团提供了交换观点、建立共识的平台，使得决策方案具有更广泛的代表性，使得社会、经济及环境等各个方面的考虑更加均衡。

　　旧城区激活模式，典型代表是我国香港。香港有针对旧城改造的市区重建局(其前身是1988年成立的土地发展公司，2001年变为市区重建局)，对需要进行的改造工程有着详细的了解与规划，其主要职能在于统筹规划、收购业权、集合地盘、进而通过公开拍卖的途径或招标的方式向私人发展商出售土地，激活旧区土地资本的活力，实施改造目的。

　　我国现阶段旧城改造存在四种开发模式即新天地模式、住宅物业开发模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式。

　　新天地模式，以上海新天地广场项目为典型代表。即对项目地块进行重新规划和改造，对国家政策规定保护的或具有保护价值的历史文物予以保留，并进行维修、维护和包装。

　　住宅物业开发模式，以上海中远两湾城、广州江南新苑项目为典型代表。即在城区中原有的工业厂房、学校、露天仓库等面积较大的地块，保留较好的绿化环境，周边生活配套设施齐全，充分利用原有的基础设施及景观配套设施，结合项目的地方文化特色，建设中高档的园林生态社区。

　　商业物业开发模式，以佛山东方广场项目为典型代表。即在位于人口密集，交通方便，周边缺乏大型购物中心，附近居民消费力强，地块商业价值高的区域，通过大规模“造市”，建造大型集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心。

　　综合物业开发模式，以成都金色夏威夷项目为典型代表。即建设房屋楼宇及住宅小区住的基础上，为了方便住（用）户生活，建设与之生活、工作、生产相配套的多种特约便民和和经营服务。

　　以上海新天地旧城改造为例阐述旧城分期改造步骤。由于上海新天地项目处于全球经济危机的背景下，且房地产行业发展不景气，投资商（瑞安集团）需要尽快盘活资金，所以采用先建设商业，促进周边地块升值，再建设住宅区。首先从环境改造开始入手，以提升商业区域价值，进而获取高档住宅溢价，待区域成熟后，实现写字楼价值最大化。项目分四期进行建设：

　　第一阶段，开发湖心绿地，提升周边地块商业价值。开发商首先以公益性质的人工湖、绿地为代价，从政府取得太平桥地区4.4万平米土地，填补项目地块绿脉空缺，提升居住环境价值。

　　第二阶段，开发商业，带动周边地产价值提升。以上海传统建筑石库门为载体，运用先进技术保持其建筑外观不变，传承上海历史文化风貌，同时斥巨资完善内部功能，引入国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化业态，带动地产地价提升，节省后期宣传成本。

　　第三阶段，开发住宅，回笼资金。第三阶段开发68万平方米的住宅，有了以上两个阶段的基础，住宅市场已相当成熟，大规模的住宅开发，促进了资金快速回笼。

　　第四阶段，发展高端商务，实现价值最大化。项目地段已发展成熟，具备高端商务形成的条件，大规模开发写字楼，实现项目效益最大化。同时进一步抬升后期住宅的投资价值。