老小区自拆自建:无政策支持 业主同意率卡在9999
来源:杏彩体育官网入口 作者:杏彩体育官网入口网址 发布时间:2024-09-08 10:39:21 点击数:1
过去,各地政府一直热衷于运用拆迁政策来改善老旧小区的环境,以期提升城市的整体形象。然而,随着时间的推移,建设成本的不断增加,传统的拆迁政策开始面临越来越大的挑战。在这种情况下,越来越多的地区开始寻求新的解决方案,逐渐以旧改政策取代传统的拆迁政策。
而在前段时间,成都的一个万人小区冲上热搜,原因竟是因为这个小区不旧改、不拆迁,要直接推倒重建。那么,该小区的自拆自建,是否成功了呢?
网友『我爱我家』:真希望这个小区的『自拆自建』能够成功 这样就能为老旧小区改造打开新思路、提供新方向
网友『zmimYb』:成与不成先不说,该小区业委会成员是真正为业主们服务且不计回报的 成不成这份情义就难能可贵了啊!赞一个!
网友『yeeIBz』:保险公司应设计一款履约保险,打消掉那0.01%人的担心 助力这些老百姓圆梦
网友『红尘笑笑生揭群』:建成20多年的房子就烂成这样,挺意外的,我们小区2003年建成销售的,还好端端的 不过小区如果能原地重建挺好的,要比买新房便宜很多
成都武侯区中央花园二期,是一个建成20多年的商品房住宅小区,因为设施老化,早在2018年,该小区就有业主提出在原有基础上拆旧房重建新房,通过增加容积率的方式让开发商覆盖拆建的成本,这样除了提升居住环境外,房子也能升值。
中央花园是成都城西当年著名的“五大花园”之一,中央花园二期建成于上世纪90年代末,是当地最早的一批商品房。小区位于二环三环之间的清水河畔,总共72栋楼,3300多户,人口过万。
早年,成都有“南富西贵”之说,在西边买商品房的人都具有一定经济实力。而中央花园二期地理位置优越,附近规划有两条地铁线(其中一条在建),周边配套有学校、医院、公园等。
但这个建成20多年的花园小区,如今已经成为业主口中的“老破小”。居民楼外墙褪色严重、路面凹凸不平、各类电缆电线无序交织。这与一街之隔,后来新建的小区形成鲜明对比。
20多年前,吴小翠(化名)和丈夫靠做生意,在中央花园二期买了七楼的房子。吴小翠是第一批入住小区的业主,“当时,小区房子卖到了600元/㎡。”这是别人眼中的富人区。吴小翠原打算这房子能住一辈子,没想到,现在却困在“老破小”。
每天进出小区时,吴小翠总会听到门卫处喇叭里喊着:“安全就是工作,工作就是安全。”偏偏,安全问题正是困扰着吴小翠和其他业主们的难题。
这天又下起了雨,吴小翠急忙找水桶接屋里下的“小雨”。她家墙上裂开几处“口子”,裸露着刺眼的砖石。除了下雨,业主最担心的是地震。吴小翠家里的地砖都翘了起来。有一楼业主说,楼栋地基下面都是空的。
据业委会志愿者陈阿姨介绍,小区排水管年久失修,很多燃气管没有烟道;车库起过火,住宅楼内部起过火。一而再的事故,让本就伤痕累累的小区雪上加霜。
很多跟吴小翠同一批买房子的人,已经陆续离开了这里。小区留下的,要么是老年业主,要么是年轻租客。
面对小区这种状况,有业主提出了“自拆自建”的构想——寻找愿意投资的开发商,原地“自主更新,拆旧建新”。
最先提出这一想法的是小区业委会副主任伍大明,他的设想是:将小区容积率增加到3.5,拆40万平方米旧房,建70万平方米新房,按照1:1归还业主后,开发商还有30万平方米的新房卖。“除成本税费外还有盈利,这样才会有企业来投资,业主也不用掏钱。”
2018年9月,伍大明和业委会负责人在网上向当地领导留言反映中央花园二期“自拆自建”的问题,以寻求支持。
2018年12月,武侯区委办公室在网上留言板上回复:“如中央花园二期业主都愿意进行改造重建,街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。”武侯区晋阳街道办随后也进行了回复,表示:“小区95%以上业主同意,将规划危房旧城改造。”
事实上,无论是“自拆自建”,还是政府回复中的“危房旧城改造”,多数业主并不介意以什么名义来改造小区,他们的想法是,只要能住上更好的房子就行。
2019年8月,小区业主开始就是否同意改造进行投票,第一轮投票业主意愿同意率达到96.7%。业委会提交了重建申请。区委主要负责人批示:同意纳入危旧房论证。但业委会没有进行危房鉴定,因为“还谈不上存在安全隐患”。
在随后的政府相关部门讨论中,由于该小区是商品房,不符合棚户区改造相关政策,要重建,只能原地、原址、原图重建。不能增加容积率,重建面临困难,事情因此搁置。
2020年4月,成都发布《城市有机更新实施办法》,列明了三种城市更新形式:保护传承、优化改造和拆旧建新。事情似乎又出现了转机。
据媒体报道,2021年11月,成都市武侯区委主要领导到该小区调研提出,“自拆自建”需要业主同意率达到100%,政府才能出规划。
业委会开始组建拆旧建新小组,继续动员业主。2022年3月21日至5月21日,业主同意率达到 99.99%,但达不到100%,关键性的一步仍难迈出。
要取得100%业主同意并不容易。自主拆建,有人看到了希望,也有人看到风险。始终有人担心:“如果烂尾了怎么办?”
目前为止仍明确表示反对“自拆自建”的业主何某(化名)表示,居民自行拆旧建新,烂尾风险高,没有保障,同时也担心业委会从中牟利,“哪个来保障?政府不出面,烂尾了没有地方住。”
有的业主对小区状况有更清醒的认识,他们认为,小区位置虽然好,但位于航线下方,层高受限,加之小区面积大,没有利润空间,有没有开发商愿意接手?如果开发商不靠谱,烂尾了又怎么办?谁来监督,烂尾了业主找谁?因此,有的业主明确表示,政府出面保障才会同意。
2023年6月,有业主留言称“中央花园二期已经是危房了,墙里的砖都粉了,请问什么时候能拆迁改造”,成都市武侯区晋阳街道办事处答复表示,经查,中央花园二期暂无拆迁计划,如有拆迁计划将及时公示。
伍大明表示,他们坚持一个原则,团结第一,目前没有支持的业主,不责怪;大部分业主愿意住上安全舒适的新房子。他说,他们去跑腿,包括跟业主做工作,和政府联系,做成了大家都好,如果做不成,也并没喊业主出一分钱。
清华大学建筑学院教授尹稚接受采访时表示:“此小区彻底推倒重建的可能性大概不像业主想象的那么大。”他认为,有多个基本前提,若确实出现大面积结构性隐患,可以通过“危房认定”确定级别,如果被认定确实需要拆除,也得找经济上可行的办法,通过扩容来吸引社会投资、平衡改造成本,属于常规做法。
尹稚说,大规模改造工程,按城市规划惯例来讲,需经过市级审批以及正式的流程和决议,无论是设施提升型改造,还是结构加固型改造,亦或是下决心彻底推倒重来,都要有专业性的评估,国家对这些评估有严格的技术标准。“业主们如果想不花钱或者少花钱,大概唯一的出路,是这个小区的地还有增值的空间。”
尹稚认为,在正常新建小区销售都面临去库存压力的情况下,这样一个传统的老旧小区用增容的方式来推倒重建,有没有让市场和政府都能接受的增值空间?其个人也不那么看好。
9月4日,成都市武侯区住建交局房屋管理科一位工作人员表示,这种“自拆自建”首先要符合城市规划,规划和自然资源局同意后再报建。但现在规划和自然资源局那边都还没通过。虽有政策允许D级危房原址重建,但“自拆自建”暂时没有政策性的文件支持。
人们常说“推倒重建”,所言“推倒”往往是具有象征意义的词汇,但在成都这个小区,“推倒”却是实实在在的动词。这既折射了一个老旧小区的沉重命运,也展示出对老旧小区“重建”的新思路。但无疑,这无论是在行政程序上还是在世道人心的聚合上,都意味着前所未有的艰难。
但恰因如此,这个小区的新诉求,才具有被认真审视、善待的典型价值。考虑到在全国各地,这类让人住着窝心、不住伤心的老旧小区还有许多,小区里的业主也多有此种“推倒重建”的幻想,因此,中央花园二期的重建命题已经成为一个政策和合作视野中的突破口,不仅本身亟待积极研判,也替无数的老旧小区做了代言:处于同样境遇中的老旧小区,是时候破题了。
以中央花园二期为代表的老旧小区,往往老年人居多,但小区内适老化设施和机制的奇缺,给老年人带来诸多不便,近年来多地曝出的老旧小区“安装电梯难”,也是“共性窘境”的客观反映。因此,正视群众的改造或重建需求,想尽办法为民解忧,是政府部门应尽的职责。
老旧小区的改造或重建,当然很难,但绝非无计可施。“原址自拆自建”或许是一个值得深入研究的课题。
据报道,国内目前只有一个自筹自建成功案例:虎踞路4号5幢作为南京首个产权人自筹资金改造的楼房,从筹备到入住前后历时近十年。和成都中央花园不同,南京该小区翻建费用按照市、区和产权人2: 6比例分摊,而且它体量小,没有增加容积率,翻建是在“原址、原面积、原高度”的原则上进行的。但这一案例,仍然为其他小区提供了借鉴价值。
小区情况各异,确实提出了种种拷问,而这正为政府部门预留了关注和施策的契机。以中央花园二期为例,这种自拆自建的形式,必须考虑到容积率的增加可能,后续还有更多挑战:谁主导,怎么拆,怎么建,怎么处理业主临时租房的问题。这么多的难题缠绕,群众很难独立消解,唯有在政府部门鼎力帮助的前提下,由业主、物业、开发商、相关部门等各方共同磋商,形成合力,方能更顺利、更快捷地推进。譬如,当群众为一项事务“跑断腿”时,政府部门、社区可否及时、主动贴上去,排忧解难?
老旧小区是不是非得推倒重建不可?这也未必。改造方案毕竟具有多元性,但大家的愿望是一致的,就是获得更优质、更安全的居住环境。在这种共同的要求面前,我们也有因地制宜、合理规划的必要。但不管采取何种方式,都绕不开政策、规定的范畴,也都离不开政府部门的出手相助。各地将拿出何种应对办法,令人期待。 综合澎湃新闻、潮新闻等
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